«Même Toit » la Co-création immobilière.

 

Questions générales

Est-ce que «VIVRE ENSEMBLE», n’est pas le retour des «communautés»?

Avec « Même Toit », il s’agit de construire ou rénover un immeuble, dans lequel les futurs habitants sont impliqués dès le début, pour concevoir leur logement et des espaces mutualisés s’ils le souhaitent. Il n’y a rien de « communautaire », si ce n’est le souhait de se rencontrer, de se connaitre dès la conception du projet et de penser ensemble les solutions de « un bon voisinage ». Objectif visé : des relations conviviales, sereines, et bienveillantes. L’inverse de l’anonymat des grands ensembles.

Quelle différence entre habitats groupés et coopératives d’habitants ?


La confusion entre les termes est fréquente :

l’habitat participatif : terme générique qui regroupe l’autopromotion, l’habitat autogéré, l’habitat groupé, l’habitat partagé, l’habitat coopératif, la coopérative d’habitants, dès lors que les futurs habitants sont impliqués en amont de l’opération dans le processus de conception et de construction.

De façon générale, c’est un groupement d’habitations qui résulte d’une volonté des habitants à rechercher une vie collective et sociale plus riche et épanouïssante. La participation des habitants est donc un point essentiel dans la conception et la gestion de leur cadre de vie. Les habitats groupés sont très diversifiés, en termes de taille, de type d’organisation, de prise de décision, de projet collectif, de montage économique, etc.
En ce sens, une coopérative d’habitant est une forme particulière d’habitat groupé.

 

La coopérative  d’habitant est un montage juridique et économique qui souhaite mettre en application de manière rigoureuse les valeurs d’anti-spéculation, de démocratie et de propriété collective. Les habitants ne sont pas propriétaires des murs, ils acquièrent des parts sociales à la coopérative en y entrant et payent un loyer à celle-ci. Ils sont donc à la fois locataires et associés de la coopérative, ce qui leurs donnent à chacun une voix dans la prise de décision.

Le concept Même Toit est-il différent ?

Face au schéma de l’habitat participatif plus largement connu et répandu, Même Toit propose d’autres solutions d’habitats groupés, basées sur une expertise éprouvée de montages de projets classiques et en allant au-delà :

  • En mettant le projet de l’habitant au-devant de toute conception par les professionnels.
  • En recherchant le meilleur prix, le plus adapté et abordable pour les futurs propriétaires.
  • En changeant l’esprit même de la commercialisation, qui repose ici sur l’achat d’un produit dit « pensé et personnalisé » et non d’un produit « fini ».
  • En sécurisant au maximum l’ensemble des opérations avec des professionnels dédiés et compétents.

Existe-t-il déjà des habitats groupés en France ?

Oui ! il existe des habitats groupés en France. Une liste non-exhaustive du réseau national de l’habitat groupé récence environ 400 projets en cours, et de nombreux projets qui fonctionnent depuis une trentaine d’année.
Exemple : à Montreuil, à Villefontaine « la Viorne ».

D’autres sont plus beaucoup plus récents, car c’est une nouvelle tendance qui émerge depuis les années 2000, exemple « La Salière » à Grenoble.

Existe-t-il déjà des habitats groupés en Europe ou ailleurs ?

En Europe, au Canada, l’habitat groupé et ses différentes variantes sont en plein essor depuis 2006. En France, il est plus réduit et parfois le reflet de projets de nature expérimentale, qui peuvent mettre de nombreuses années à émerger. Malgré un contexte difficile, de plus en plus de projets tendent toutefois à émerger.

 

Parallèlement à ceux déjà achevés, on compte plus de 400 projets à l’étude actuellement sur l’hexagone. Une courbe qui semble croissante, ce type d’alternatives au logement traditionnel, séduisant de plus en plus.

 

De nombreux foyers tentent de trouver des alternatives. L’habitat groupé constitue une réponse intermédiaire (entre logement social et logement privé individuel ou collectif) pour accéder à un logement à coût maitrisé et répondre à des besoins non satisfaits dans les autres offres.

Existe-une fédération des habitats groupés en France ?

Il existe plusieurs réseaux concernant l’Habitat Participatif en France.
Nombreux et disparates, ils sont riches d’informations, de formations, de forums de discussion, de contacts utiles ou de méthodes.

  • le réseau inter-régional de l’Habitat groupé, ouvert à l’ensemble des acteurs,
  • l’eco-habitat groupé (ancien « Mouvement pour l’Habitat Groupé Autogéré ») destiné davantage aux habitants des projets,
  • le réseau des acteurs professionnels de l’Habitat participatif,
  • le réseau national des collectivités pour l’habitat participatif,
  • le réseau associatif : la coordin’action nationale des associations…

Existe-t-il un soutien gouvernemental à ce sujet ?

Aujourd’hui, bien des choses changent au niveau du regard Etatique sur l’Habitat Participatif.
Le projet de Loi Dufflot, présenté en Juin 2013 y consacre un volet. Une reconnaissance qui permet par ailleurs de faciliter les montages.

Au niveau Local, les institutions peuvent encourager le développement de ce type d’initiatives par des subventions. Certaines mairies mettent à disposition des terrains qu’elles vendent à des prix maitrisés.

Qu’est-ce qu’une coopérative d’habitants

La coopérative d’habitants, comme décrit précédemment, est un montage juridique et économique qui souhaite mettre en application de manière rigoureuse les valeurs d’anti-spéculation, de démocratie et de propriété collective. Pour cela, les habitants ne sont pas propriétaires des murs, ils acquièrent des parts sociales à la coopérative en y entrant et payent un loyer à celle-ci. Ils sont donc à la fois locataires et associés de la coopérative, ce qui leurs donnent à chacun une voix dans la prise de décision.

Et l’autopromotion, qu’est-ce que c’est ?

C’est le regroupement d’habitants qui s’apprêtent à réaliser un projet commun de logement (ils font leur propre promotion immobilière). Le montage économique et juridique peut-être dans ce format là variable :

  • société civile immobilière,
  • copropriété,
  • ou même à terme, coopérative d’habitants…

Montage du projet

Existe-t-il une méthodologie de projet ?

Dans le cadre de son accompagnement, « Même Toit » a centralisé et formalisé un ensemble d’outils qui contribuent, à chaque étape du projet, à la réussite de celui-ci : que cela soit dans le domaine « cadré » de la construction ou encore dans le domaine innovant de l’Habitat Participatif.
Vous pouvez découvrir cette méthode, ou le processus qui vous est proposé dans la page
« comment ça marche ? » ou dans « l’accès membre » : toutes les étapes de l’élaboration du projet sont abordées.

Quelle est la taille idéale pour un groupe, lors d’un projet d’habitats groupés ?

Petits ou grands projets, tout est question d’engagement de la part des futurs habitants. Généralement, le noyau dur du groupe initie le projet et d’autres ménages viennent alimenter le groupe, au fil du projet. Une dizaine de foyers à terme est l’idéal pour des échanges effectifs entre les voisins et un fonctionnement optimum. Cependant dès que 3 familles sont réunies, « Même Toit » peut commencer à travailler avec les futurs propriétaires sur l’élaboration d’un programme.

Combien de temps faut-il pour monter un projet d’habitats groupés ?


La période la plus variable est la constitution du groupe qui, au choix des participants. Soit les familles souhaitent être nombreuses avant de démarrer, soit elles peuvent démarrer avec 3 familles, en attendant que d’autres les rejoignent en cours de projet.
Cette 2ème façon de faire est bien souvent par expérience, la plus efficace.
Lorsque le travail commence entre « Même Toit » et les futurs propriétaires, il faut 2 à 3 mois pour l’élaboration du programme et/ou la recherche du terrain et du constructeur. Ensuite encore 2 mois pour la constitution du dossier de permis de construire.
Une fois le permis de construire déposé, il y a l’instruction du PC et le recours des tiers (environ 7 à 9 mois). La construction peut durer ensuite de 12 à 18 mois maximum selon la taille du bâti.
Si on est le futur acquéreur est pressé, il sera préférable qu’il rejoigne un projet en cours.

« Même Toit », par son expertise, met à profit efficacement son expérience en maitrise d’ouvrage et propose des formules adaptées aux besoins du groupe qui peuvent permettre d’avancer rapidement dans le montage du projet.

Peut-on envisager d’insérer un local professionnel dans des habitats groupés ?

Oui cela est envisageable.

Quels sont les éléments à définir rapidement dès la réflexion initiale?

Les éléments à définir rapidement sont le budget et les besoins de chacun. « Même Toit »  recherche et propose des solutions adaptées, en fonction des moyens de chacun.

Le noyau constitué au départ doit-il être forcément être celui de l’arrivée?

Effectivement, les personnes qui sont là au tout début, parfois ne s’engagent pas pour des raisons familiales propres. Ce qui est important, c’est l’engagement de chacun en phase 5 lors de la signature du contrat avec le constructeur.
Cependant, cela ne retarde en rien l’avancement du projet. « Même Toit» met tout en œuvre afin d’aller jusqu’au bout et d’être à même d’intégrer, tout au long du projet, de nouveaux arrivants.

Comment ça se passe si je veux revendre ?

Les conditions de revente dépendent du statut juridique choisi.
Dans les cas des solutions proposées sur le site « Même Toit», il s’agit de copropriété, les conditions de revente sont identiques à celles d’un bien classique.
Si une société commune est créée pour être propriétaire de l’ensemble et dans laquelle vous partagerez les droits avec les autres actionnaires, vous contrôlez alors tout ou partie du processus de revente, selon un système d’agrément choisi par le groupe.
Enfin, pour la coopérative d’habitants l’agrément de l’acheteur est nécessaire, le prix de vente est plafonné par mesure anti-spéculative.

Qu’est-ce qu’une charte, est-elle indispensable à tous projets ?

La charte de voisinage est un contrat symbolique, identitaire et social, attesté par l’ensemble des membres du groupe. Elle expose les valeurs défendues et le parti pris partagé par les habitants au sein de l’habitat groupé et régule le vivre ensemble. Elle est donc très utile, mais pas obligatoire, notamment dans le cadre de l’arrivée de nouveaux habitants qui doivent en tenir compte et la respecter.
Si la charte est pour chaque groupe unique, il y a néanmoins une méthodologie à suivre afin d’exprimer les valeurs et les organiser de manière simple. Pour cela, « Même Toit» apporte des outils qui aident les habitants à rédiger la leur, voir l’outil n°4.

Faut-il travailler ensemble un règlement intérieur ?

Le règlement intérieur est consécutif à la charte, il vient apporter un aspect beaucoup plus pratique et il est nécessairement validé par l’ensemble des membres du groupe.

La copropriété : Comment prendre au mieux des décisions justes et participatives ?

La copropriété n’est pas incompatible avec une prise de décision juste et participative. C’est un mode de gestion qui se base sur la « valeur » des lots. Il est possible d’apporter dans la rédaction du règlement de copropriété des modifications jouant, par exemple, sur le calcul des tantièmes.
Dans tous les cas, « Même Toit» propose une gestion de la copropriété, directe par les habitants (s’ils le souhaitent) par un syndic coopératif, donc sans intervention d’un professionnel. Cette mise en place spécifique peut être accompagnée par l’outil n°6.

Quels sont les notaires ayant déjà rédigé des actes de base, ou tout autre document en habitats groupés ?

Il n’y a pas de notaire affecté particulièrement aux projets d’Habitats Participatifs. Les actes notariés, sont rédigés selon la loi, en fonction du projet, quel qu’il soit.

Dans le cadre de ses projets, « Même Toit» met un point d’honneur tout particulier à la bonne rédaction et compréhension des actes notariés, ainsi qu’à la bonne prise en considération et représentation de clauses spécifiques au projet d’Habitat Participatif, si elles sont demandées par le groupe.